Nu het einde van het jaar nadert, blikken we terug op een aantal spraakmakende kwesties die we dit jaar met goed resultaat hebben mogen afhandelen voor onze klanten.
Lavain Advocatenkantoor wenst u een fijne Kerst en een voortreffelijk 2025!
Waar houdt ons kantoor zich nou eigenlijk mee bezig? Naast veel werk dat we achter de schermen verrichten (bv. juridische advisering/begeleiding en opstellen/screenen van (huur)contracten)) zijn we ook een echte procespraktijk. Veel wordt aan de voorkant afgehandeld. Maar soms leidt het tot een daadwerkelijke procedure mét uitspraak. Procederen doen we meestal omdat het niet anders kan; om iets in beweging te krijgen of omdat de klant met de rug tegen de muur staat. De weg van procederen is een instrument, een middel om een doel te bereiken, geen doel op zich. Maar als we procederen, dan gaan we er ook vól voor. Dan is het STRIJDEN en halen we álles uit de kast wat mogelijk is. Soms worden onze uitspraken gepubliceerd of komen ze in de krant. En dan mogen wij ze ook vrijgeven en daarmee een inkijkje geven in een deel van onze procespraktijk. Hieronder een overzicht van een aantal spraakmakende kwesties die we in de recente periode met goed resultaat hebben mogen behandelen.
Onze klant huurt al geruime tijd een grote bedrijfsloods op een bedrijventerrein. Op enig moment verhuurt zij de losstaande garageboxen op datzelfde perceel aan een derde. Enkele maanden later vindt een politie-inval plaats en wordt een synthetisch drugslab in de garageboxen aangetroffen. De gemeente heeft er geen boodschap aan dat onze klant hier niets mee van doen heeft en wilt het volledige bedrijfspand sluiten voor de duur van één jaar.
Met een spoedprocedure (voorlopige voorziening) is het ons gelukt om de bedrijfssluiting tegen te houden. Een zeldzaam en uniek geval omdat dit misschien wel de eerste zaak is waarin een bijzondere binding met een bedrijfspand is aangenomen.
Hoe we de sluiting hebben voorkomen? Lees dat in de uitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2024:6121, Rechtbank Limburg, ROE 24/3855 (rechtspraak.nl)
Vorig jaar zomer werd huurder (onze klant) al eens van het gas en water afgesloten en dit jaar opnieuw. Waarom? Omdat de eigenaar van het gebouw een dispuut had met de verhuurder. De huurder is daar de dupé van. Vorig jaar is onder druk van een opgestart kort geding het gas en water weer aangesloten. Het kort geding is vervolgens ingetrokken en er zijn schriftelijke afspraken gemaakt. Dit jaar is opnieuw het gas afgesloten en is daarom opnieuw een kort geding opgestart. Ook deze keer is het gas vrijwel direct na de opgestarte spoedprocedure weer aangesloten. Ditmaal werd het kort geding niet ingetrokken. Een ezel stoot zich immers niet twee keer aan dezelfde steen. Welk belang was er nog? Nou, voorkomen dat gas en water voor een derde keer zou worden afgesloten. Als stok achter de deur is een dwangsom gevraagd. De kortgedingrechter was het daar mee eens en heeft de dwangsom toegewezen. Als gas nog eens wordt afgesloten, zal dat de eigenaar duur komen te staan.
Lees de volledige uitspraak hier: ECLI:NL:RBLIM:2024:5861, Rechtbank Limburg, 11177075 CV EXPL 24-3186 (rechtspraak.nl)
De één is een nog grotere dierenliefhebber dan de ander. Zo ook onze cliënt die al jarenlang een grote liefde heeft voor vogeltjes. Echter, enkele buren zijn op enig moment gaan klagen bij de gemeente over geluidsoverlast. De gemeente heeft daarop besloten om handhavend op te treden. Onze klant, die meerdere vogeltjes hobbymatig in zijn achtertuin heeft, kreeg een dwangsom opgelegd. Vervolgens is de gemeente de dwangsom gaan invorderen en heeft zij zelfs een deurwaarder ingeschakeld. Behoorlijk agressief en burger-onvriendelijk.
In de beroepsprocedure bij de rechtbank is het gelukt om zowel het dwangsombesluit als de invorderingsbesluiten volledig van tafel geveegd te krijgen. Ook is de gemeente veroordeeld om de proceskosten en deskundigenkosten terug te betalen. Onze klant hoefde dus geen cent aan de gemeente te betalen. Ondanks het goede resultaat hebben we toch besloten in hoger beroep bij de Raad van State te gaan om enkele correcties door te voeren. Hoe dat afloopt wordt mogelijk over een aantal jaar gepubliceerd.
Benieuwd naar de details? Lees dan hier de volledige uitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2024:5548, Rechtbank Limburg, ROE 22/2574 en ROE 22/2687 (rechtspraak.nl)
We véchten niet alleen vergunningen aan. Maar we helpen ook bij het verkríjgen van vergunningen als dat nodig is. Zo ook deze ondernemer die een restaurant in Maastricht heeft en een uitbreiding van het terras wenste. De gemeente had echter de vergunning geweigerd. In de bezwaarfase is het gelukt om de vergunning alsnog verleend te krijgen. De klaagzieke buurvrouw, die haar woning verhuurt aan meerdere studenten, had beroep ingesteld omdat ze stelt overlast te ondervinden (Joost mag weten waarvan want ze woont er dus niet eens). Vanuit de rol van derdebelanghebbende blijven we kritisch meekijken op het proces. Het beroep van de buurvrouw is – terecht – ongegrond verklaard en daarmee is de vergunning voor de uitbreiding van het terras definitief geworden. Eind goed al goed voor onze klant.
Lees de volledige uitspraak hier: ECLI:NL:RBLIM:2024:4665, Rechtbank Limburg, ROE 22/2442 (rechtspraak.nl)
Verhuurder was een procedure tegen onze klant, de huurder, gestart. Hij claimde betaling van forse huurpenningen en een fikse schadevergoeding. Onze klant gaf echter aan dat de huurovereenkomst reeds in onderling overleg was beëindigd. Dit was allemaal mondeling gebeurd. Een klein aantal personen was bekend met deze afspraken.
Op de zitting hebben we deze personen meegenomen en de rechter eerbiedig verzocht om meteen een getuigenverhoor te houden. Dat verzoek werd toegewezen. Het getuigenverhoor bevestigde het verhaal van onze klant. Kortom: de claims van verhuurder werden afgewezen en huurder was versneld af van deze nare verhuurder.
Lees hier de volledige uitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2024:477, Rechtbank Limburg, 10340875 \ CV EXPL 23-659 (rechtspraak.nl)
De vraag of een persoon in het bestuursrecht wel of geen belanghebbende is, is uiterst relevant. Op het eerste gezicht wellicht een ogenschijnlijk futiele discussie. Maar er kleven belangrijke rechten aan het zijn van een belanghebbende. Vooral in deze uitzonderlijk langslepende kwestie. De rechtbank te Haarlem oordeelde dat onze klant in een handhavingszaak géén belanghebbende was. Daar waren we het niet mee eens, dus zijn we in hoger beroep gegaan bij de Raad van State te Den Haag. Deze hoogste bestuursrechter volgde ons wel in het standpunt dat onze klant een belanghebbende is. Waarom? Omdat onze klant zakelijk gerechtigd is tot een aangrenzend perceel. Een klein detail dat de rechtbank had miskend en de hoogste bestuursrechter wel scherp in het vizier had. Oftwel: the devil is in the detail.
De details lees je in deze uitspraak: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RVS:2024:1703
We sluiten af van met deze zeer bijzondere zaak. De gemeente wil de woning van een man van over de 90 jaar onteigenen. Waarom? Om een commercieel project te kunnen realiseren. Het doel heiligt voor de gemeente in deze zaak kennelijk alle middelen. Wij staan deze persoon al jaren bij in deze strijd tegen de gemeente. De procedure bij de Raad van State is gegrond verklaard. Toch achten de hoogste bestuursrechter het acceptabel dat de burger wordt onteigend. De menselijke maat en het evenredigheidsbeginsel waar men de mond van vol heeft in Den Haag is in deze uitspraak helaas ver te zoeken… De woning is echter nog altijd in handen van onze klant en de strijd is nog lang niet gestreden.
De uitspraak van circa 50 pagina’s is hier te lezen: ECLI:NL:RVS:2024:2609, Raad van State, 202104327/1/R2 (rechtspraak.nl)
Kunnen wij misschien iets voor u betekenen? Aarzel dan niet om vrijblijvend contact met ons op te nemen via 06-17135678 of info@lavain.nl.
Foto: Wendy Boon Fotografie
Algemene en omgevingsrechtelijke vraagstukken in relatie tot de overheid, zoals vergunningen, bestemmingsplannen, handhaving en schade.
Vraagstukken over huur en vastgoed op alle voorkomende terreinen, zoals bedrijfsruimte, winkelruimte, kantoorruimte en woonruimte.
Algemene juridische vraagstukken zoals contracten, nakoming, schadevergoeding, incasso en spoedkwesties.
